도대체 양도소득세가 뭐길래. 나도 해당되는 건가?

다주택자 양도소득세(양도세)란, 여러 채의 주택을 보유한 사람이 주택을 매도할 때 발생하는 양도차익에 대한 세금을 말하며, 일반 1주택자와 비교해 중과(추가 과세) 규정이 적용되어 세 부담이 크게 높아지는 특징이 있다. 

출처: 연합뉴스

📌 1. 양도소득세 기본 개념

• 양도소득세: 부동산을 팔아 생긴 양도차익(매도가 − 취득가)에 대해 부과하는 세금
• 세율은 기본적으로 6% ~ 45%의 누진세율이 적용되며, 보유 기간·기본공제 등에 따라 달라진다.
• 다주택자에게는 추가 세율(중과)이 적용.

 

📌 2. 다주택자 중과세란?

다주택자는 보유 주택 수가 많을수록 세율이 가중 적용

주택 수	과세 방식(규제지역 기준)
1주택자	기본 세율 (6~45%) 적용
2주택자	기본세율 + 20%p 중과
3주택 이상	기본세율 + 30%p 중과

➡️ 여기에 지방소득세(수 도 + x%)까지 붙으면, 실효 세율은 최고 82.5% 수준까지 올라갈 수 있다.

※ *규제지역(조정대상지역/투기과열지구 등)*에서는 중과 규정이 특히 강하게 적용

 

📌 3. 현재(2026) 적용 및 정책 변화

✔️ 한시적 중과 세율 유예 종료

• 2022~2026년까지 다주택자 양도세 중과에 대한 유예(면제) 조치가 시행돼 왔다.
  → 다주택자가 주택 판매 시 기본세율만 적용돼 세 부담이 낮았던 기간.
• 그러나 정부는 2026년 5월 9일을 기해 이 유예를 종료하기로 했다.
  → 5월 10일부터는 다시 기본세율에 중과세율이 정상적으로 적용.

✔️ 계약 시점에 따른 계약서 작성 우선 조건

• 유예 혜택을 받으려면 계약서를 5월 9일까지 작성해야 하며, 지역에 따라 최종 등기/대금 지급까지 3~6개월의 유예 기간이 허용되는 경우도 있다.

 

📌 4. 실제 세금 계산 예 (단순화)

예를 들어

• A씨가 2주택자로서 양도차익이 1억 원 발생했을 때,
  • 기본세율 20% 적용 → 세금 2,000만 원
  • 중과 +20%p → 세율 40% → 세금 4,000만 원
  • 여기에 지방소득세 더하면 실제 부담은 더 커질 수 있다.

⚠️ 보유 기간, 장기보유특별공제, 1세대1주택 비과세 요건 등 다양한 요인이 최종 세액에 영향을 준다.

 

📌 5. 자주 묻는 질문

❓ “절세하려면 어떻게 해야 하나?”

• 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 일정 조건 하에 양도차익이 비과세 될 수 있다.
  (보유 기간·거주 기간 요건 존재) → 전문가 상담 필요

❓ 다주택자가 모두 높은 세금을 내나?

• 보유 기간이 길고 장기보유특별공제를 받는 경우, 실제 세금 부담은 다소 줄어들 수 있다.
• 규제지역 여부 등에 따라 과세 방식과 절세 전략이 달라진다.

 

📌 결론

✔️ 다주택자는 양도차익에 대해 기본세율 + 중과세율이 적용돼 세 부담이 크다.
✔️ 과거 시행된 중과 유예 조치가 2026년 5월 9일에 종료되어 이후에는 다시 중과세가 정상 적용될 예정.
✔️ 매도 시점, 보유기간, 계약일 조건 등에 따라 절세 전략이 중요하므로 세무 전문가와 상담을 권장.